Dicas e Informações (Page 38)

Portaria

Dicas para o Síndico: deixe reservado um dia o salão de festas do prédio e faça um bazar

Acabaram as Olimpíadas e o que só se lê no jornal agora é sobre a sensação de ressaca que os brasileiros sentiram.

Não sabíamos como seriam os jogos, se a abertura ia ser bonita,se não ia cair nenhum pedaço de arquibancada em estádio, se algum maluco do Estado Islâmico ia conseguir atacar, mas no final deu tudo certo. A minha sensação foi de alívio e orgulho, pois mais uma vez a parte mais bonita da festa foi a alegria do povo e quando colocamos gente competente para trabalhar no lugar certo, mesmo com orçamento reduzido conseguimos fazer coisa maravilhosas, afinal já estamos acostumados com isso.

E o que tudo isso tem a ver com o condomínio? Bom como todos sabemos o desemprego está batendo recordes no Brasil, e muitos ao nosso redor estão desempregados, comércio fechando e após os jogos vamos ter que usar toda a nossa criatividade para fechar as contas do mês.

Pensando nisso e vendo a seção de classificados do Organize o meu Condomínio, vi que várias pessoas estão partindo para fazer doces e bolos em casa, outros fazem artesanato, vendem serviços e assim vai. E nada mais gostoso do que ter um produto gostoso perto de casa e poder ajudar aos vizinhos.

Assim a sugestão aqui é que o síndico deixe reservado um dia o salão de festas do prédio e faça um bazar, onde cada um possa mostrar o seu produto e aumentar a receita do mês. Coloque as crianças para participar também pois elas adoram, e já é uma forma de cada uma exercer seu lado empreendedor.

Abraço e até a próxima,

Cláudia

Cláudia Wetzel é a nossa Diretora de Marketing, mãe de 3, uma menina linda de 5 anos e de um menino e uma menina de 9 meses. Formada em Engenharia de Alimentos e com Pós-Graduação em Marketing sempre trabalhou em Multinacionais, mas não escapou da crise de 2016 e agora está se reinventando conosco.

10 itens para você verificar como estão os seguros do seu condomínio

Alguns síndicos não sabem, mas todos os condomínios precisam ter um seguro, isso é lei! Alias, existe uma legislação que regula toda a operação do condomínio (veja mais aqui). O  artigo 13 da Lei dos Condomínios, diz que é obrigatória a obtenção do seguro: “deve abranger as unidades autônomas e as áreas comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas oriundas do condomínio ”. Dessa forma, o seguro, que deve ser renovado anualmente. Importante dizer que o síndico, responde ativa e passivamente, por qualquer inadequação ou insuficiência do seguro.

Coberturas
Cobertura básica simples protege o condomínio segurado contra os riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza.

Cobertura básica ampla apresenta coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos. Trata-se, portanto, de um seguro que o mercado chama de “all risks”, isto é, contra todo tipo de risco.

Coberturas contra desmoronamentos, alagamentos e outros fenômenos naturais poderão ser oferecidas em ambas as modalidades, sendo que no pacote básico simples trata-se de uma “cobertura adicional”.  Como a lei não é específica quanto às coberturas obrigatórias, deve-se observar a importância de contratar um seguro mais amplo, além das coberturas de incêndio, como raios, explosão, quedas de aeronaves, danos elétricos, impacto de veículos, e os já citados acima.
Também é muito importante observar a contratação do Seguro de Responsabilidade Civil, que trata dos danos que possam ser causados a terceiros, e que venham a ser de responsabilidade do condomínio.

Veja abaixo nosso check-list com 10 itens para verificar a situação do seu seguro:

1 … Dano elétrico, não é uma cobertura obrigatória mas muito indicada, confira o tipo de cobertura e valor coberto no reparo em especial para peças de elevadores e portões, não é incomum na queda de raios ou falta de luz que uma placa do elevador queime e aí,  o reparo pode sair bem caro, algumas placas de controle podem custar mais de R$ 1.000
2 … Indenização por morte para os funcionário do condomínio, está na convenção da categoria, em caso de morte a família do funcionário tem direito a uma indenização de 20 salários.
3 … Coberturas adicionais: a legislação não especifica que outros eventos devem ser segurados além: incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza, deve-se contratar um seguro que garanta todos os eventos a que o condomínio esteja efetivamente sujeito.
4 … É essencial a revisão de valores e de coberturas a cada renovação,no caso de insuficiência de coberturas em apólices vencidas, a responsabilidade pela renovação do seguro recai sobre o síndico.
5 … Cuidado com os valores das coberturas, por exemplo a cobertura de responsabilidade civil são calculadas com base no padrão do edifício e no tipo de atividade: residencial, comercial. Já para incêndio deve-se tomar por base o valor da reconstrução do edifício, considerando-se uma construção nova, nesse cálculo, são desconsiderados o custo do terreno, a depreciação pela idade ou estado de conservação.
6 .. Não delegue a terceiros a responsabilidade pela aprovação do seguro, pois a responsabilidade é pessoal e intransferível do síndico, não havendo recurso legal que transfira essa atribuição a terceiros, em caso de problemas é você que será responsabilizado.
7 … Responsabilidade civil do síndico, você como síndico pode ser acionado judicialmente por isso, para se proteger é uma boa prática contratar esta modalidade. Veja também a responsabilidade civil do condomínio, essa cobertura garante prejuízos que passam a ser de responsabilidade do condomínio, como objetos atirados por alguém não identificado ou que caem da janela ou da varanda de algum apartamento. Inclui, também, indenização a vítimas de acidentes em piscinas, saunas, quadras esportivas, elevadores etc.
8 … Responsabilidade civil da guarda de veículos, veja se a sua convenção faz ressalvas a esta modalidade, em condomínios como manobristas, ou condomínios com vagas muito difíceis talvez essa modalidade poupe aborrecimentos, veja em detalhe o que é oferecido e os valores de sinistro.
9 … Portões, essa modalidade pode ser muito útil, e dependendo do nível do veículo dos seu moradores, um reparo em um veículo de um morador pode ser realmente muito caro, veja que quebrar o cabo de aço que aciona o portão não é um evento extraordinário, acredite já aconteceu muito em meu condomínio.
10 … Condomínios mistos, você pode ter coberturas separadas para a parte residencial e para a comercial, mesmo que seja apenas uma loja ou um bar. Essa opção pode baratear o custo do seguro. Outra opção é que o(s) estabelecimento(s) façam a contratação e apresentem a apólice a você, neste caso deve haver uma cláusula em favor do condomínio, essa opção é mais trabalhosa é dá mais margem a problemas.

Tipos de associações

Associação de moradores

– Loteamentos fechados e ruas particulares podem constituir associação de moradores para poder realizar a manutenção dos espaços públicos e cobrar taxas para este fim.

– O pagamento à associação é obrigatório? Este assunto ainda é controverso entre os profissionais do direito. Uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) de 1/07/1996, alerta que “é inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem”.

– A contribuição só é obrigatória se, no ato da compra do imóvel, o futuro morador tomou ciência da associação administrativa, aceitando-a pelo próprio ato da compra.

– Posteriormente à compra, segundo a decisão citada acima, não é possível obrigar ou constranger ninguém ao pagamento da taxa à associação, “ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem”.

– O associado pode desligar-se da associação, desde que a notifique previamente.

– Se adere à associação, está obrigado a pagar.

Loteamento X Condomínio

– Loteamento fechado e condomínio horizontal são duas instituições jurídicas diferentes. Observe a tabela:

Loteamento Condomínio horizontal
Regido pela Lei dos Loteamentos (6.766/79) Regido pelo novo Código Civil, capítulo sobre condomínios
O incorporador vende os lotes. Não há “áreas comuns” nem “fração ideal” O incorporador vende o terreno com a casa e a fração ideal sobre as áreas comuns
O fechamento do loteamento é proibido pela lei 6.766/79. Apesar disso, muitas prefeituras concedem o direito de fechamento* O fechamento do terreno é legal
Pode constituir associação para cobrança de taxa de manutenção A cobrança de taxa é realizada de acordo com a Lei dos Condomínios
A obrigatoriedade do pagamento da taxa de manutenção é juridicamente controversa O pagamento de taxa condominial é obrigatório
As ruas internas estão sujeitas ao Código Brasileiro de Trânsito. Ex.: menores não podem dirigir carros. Idem
Pode ter administrador da associação Tem síndico

* Só é possível registrar um loteamento fechado com a concessão de direito real de uso, dada pela prefeitura. A concessão se refere às vias públicas (ruas), espaços livres (praças e áreas de lazer) e espaços instituicionais (locais reservados a prédios públicos). Isso acontece porque a Lei dos Loteamentos define que estas áreas são transferidas automaticamente para a municipalidade, quando se realiza um loteamento.

Rua Particular

– No caso do fechamento de uma rua sem saída, pode-se constituir uma associação de moradores, para levantar fundos para conservar o portão, a guarita, realizar poda de árvores e outros serviços.

– O fechamento depende de autorização municipal.

– Pode-se até transformar a rua particular em condomínio horizontal. Há decisões favoráveis a esse respeito no STJ, como essa:

“Conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do artigo 8 da lei 4.591/64”. (STJ, 11/10/1994)

Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico

O síndico possui um papel essencial na gestão do condomínio, não obstante esteja restrito as deliberações em assembleia, convenção, regimento interno e ainda a legislação. Mesmo assim ele tem autonomia de atuação dentro destes limites acima citados, e essa autonomia faz a diferença entre condomínios bem geridos e valorizados, e prédios sucateados, desvalorizados e com problemas de gestão.

Podemos comparar o síndico a um empresário, que também tem limites de atuação dentro da lei. Sabemos que é do empresário a responsabilidade do negócio ter ou não sucesso. Esse sucesso está atrelado na maioria das vezes ao planejamento, metas, cumprimento de leis, medidas de segurança e ao talento daquele que está gerindo o negócio, o empresário.

Tanto na gestão de uma empresa quanto na gestão de um condomínio, aqueles que estão à frente do negócio tem responsabilidades legais. Na empresa o responsável legal responde pela pessoa jurídica e em casos específicos pessoalmente com o próprio patrimônio.

No caso do síndico o mesmo também pode responder pessoalmente com seu patrimônio em casos extremos. A responsabilidade do síndico emana de disposição da lei. “ Código Civil Art. 1.348. Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”

A grosso modo a responsabilidade civil nasce quando alguém diante uma ação ou omissão causa um dano a terceiro, e nesse caso, na esfera cível, quem causou o dano terá a obrigação de repará-lo, assumindo assim, as consequências que este dano tenha causado.  O condomínio responde diretamente, porém se o síndico agiu com excesso, não observando a lei ou causando prejuízo direto a terceiros (por exemplo no caso de apropriar-se de numerário ou objetos do prédio) responderá pessoalmente.

Para que se caracterize a responsabilidade civil é imprescindível que exista: a) uma ação ou omissão, b) um resultado, c) uma relação entre essa ação ou omissão, e o resultado. Por exemplo: Se alguém tropeçar no condomínio e se machucar, não quer dizer que o prédio ou o síndico sejam responsáveis, mas se o piso estiver escorregadio e o prédio não deixou a placa de aviso, existiu uma omissão, e em consequência dela um dano a uma pessoa. No caso a relação entre o dano e a conduta, é a não informação e a falta de bloqueio da área de risco, o que teria causado o dano na situação hipotética.

Por ter o síndico o poder/dever, em função da lei, de tomar as medidas necessárias para a conservação das áreas comuns, se ele não fizer o que é necessário estará assumindo responsabilidades em nome próprio.

Por exemplo, uma área que está em más condições e o síndico não faz os reparos corretivos necessários, caso alguém caia em área comum pelo fato do piso estar quebrado, nessa hipótese existirá uma responsabilidade civil do condomínio em indenizar os danos matérias sofridos, tais como remédios, curativos, médicos e dano moral se comprovado. Nesse caso existe ainda a responsabilidade criminal pois, o acidente deu causa também a lesão corporal a uma pessoa,  e como existe um crime que esta tipificado no código penal de lesão corporal ( art. 129 CP) o síndico poderá responder criminalmente uma vez que o Código Penal, Art. 13º, imputa o crime a quem tem por lei o dever de cuidado, e de certa forma assumiu a responsabilidade de evitar o resultado. Assim, a omissão do síndico em não conservar a área comum é penalmente relevante e imputará ao mesmo o crime tipificado.

Síndico pode responder na Justiça em caso de acidentes

Na gestão de um condomínio, aqueles que estão à frente têm responsabilidades legais

A tarefa e o dever de administrar o condomínio e o bem comum dos moradores são do síndico. O trabalho não é fácil e requer cuidados. O síndico precisa gerir de forma profissional em vários campos de atuação, seja administração, recursos humanos, direito, financeiro, contábil para não causar danos ao patrimônio de todos, o que acarretaria em maior pagamento na taxa condominial, e dependendo do caso ao próprio patrimônio.

Somente no Estado de São Paulo, um terço dos habitantes vivem em condomínios e, para não ultrapassar os limites de suas administrações, o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial e imobiliário, explica que o síndico está atrelado as deliberações da assembleia; aos preceitos da convenção, regimento interno e, ainda, a legislação vigente.

“Mesmo assim existe uma autonomia de atuação, que faz a diferença entre condomínios bem geridos e valorizados e os prédios sucateados, desvalorizados e com problemas de gestão”, declara.

Comparando, o advogado observa o quão semelhante é a função do síndico que administra um condomínio a um administrador, de empresas. “Podemos comparar o síndico a um empresário, que também tem limites de atuação dentro da lei. Sabemos que é do empresário a responsabilidade do negócio ter ou não sucesso. Isso está atrelado, na maior parte das vezes, ao planejamento, metas, cumprimento de leis, medidas de segurança e ao talento daquele que está gerindo o negócio. Tanto na gestão de uma empresa quanto na gestão de um condomínio, aqueles que estão à frente do negócio têm responsabilidades legais”, diz Karpat.

O trabalho do síndico situa-se desde administrar pequenas confusões entre moradores, como gerenciar a parte econômica e estrutural do condomínio. Saber cada detalhe do que acontece no condomínio é essencial para não sofrer penalidades legais, como explica o advogado.

“Uma área comum que esteja em más condições e o síndico não realiza os reparos corretivos necessários, se alguém vier a cair na área pelo fato de do piso estar quebrado, por exemplo, nessa hipótese existirá uma responsabilidade civil do condomínio em indenizar os danos materiais sofridos, tais como remédios, curativos, médicos e dano moral se comprovado. Pelo fato de o síndico ter o poder/dever, de acordo com a lei, de tomar as medidas necessárias para a conservação das áreas comuns, e se não fizer o que é necessário, estará assumindo responsabilidades em seu próprio nome”, comenta.

Em situações de má administração e falta de manutenção das partes comuns do local, a responsabilidade não fica apenas na esfera civil, podendo ter repercussão também na esfera criminal. Karpat observa que é de extrema importância administrar um condomínio visando todos os campos importantes a fim de gerar uma boa convivência. No entanto, se a responsabilidade do síndico poderá chegar a ponto dele responder em seu próprio nome, ou seja, envolvendo seu patrimônio em casos extremos.

Síndico profissional: quais as responsabilidades?

Com a taxa de desemprego acima de 11% o que resulta em mais de 11 milhões de desempregados, toda a economia do país vem sendo afetada.  Porém, o nicho de condomínios que gera diretamente mais de 250 mil empregos e movimenta mais de R$ 13,2 bilhões por ano, o que equivale ao orçamento anual de capitais como Curitiba e Porto Alegre, tem sido uma grande oportunidade de trabalho. O que justifica a excessiva procura para o cargo de síndico profissional.

Os condomínios que até uma década atrás contavam com síndicos que tinham o perfil de aposentados ou pessoas que não trabalhavam, e por isso tinham tempo para exercerem o cargo, mudou. Hoje o perfil do síndico é de um empresário, advogado, engenheiro, que concilia a sua atividade principal com de síndico do edifício em que mora, na maioria das vezes remunerado, mas não de forma profissional; ou o síndico profissional, que é a grande novidade que surgiu a partir do advento do Novo Código Civil de 2002, que previu a possibilidade de contratação de síndico não proprietário (art. 1.347 do CC).

O síndico profissional é uma denominação do mercado condominial para aquele que exerce a atividade de sindicância de forma remunerada mediante contratação, seja no prédio que reside ou em outros, porém simples fato dele receber remuneração não o torna profissional.

Apesar da existência de um projeto lei para regulamentar a profissão a mesma ainda não está regulamentada e por ora pode ser exercida por qualquer pessoa. O que pode representar um grande perigo e deixar muitos condomínios em risco.

Por exemplo, a falta de manutenção preventiva dos equipamentos pode representar um desgaste e desvalorização do empreendimento na ordem de 5% ao ano.

Não existe uma formula para se tornar síndico profissional, mas existem alguns erros que não podem ser cometidos por esses, como por exemplo: a falta de assessoria administrativa e jurídica correta, a não observância da legislação fiscal, o não acompanhamento da mão de obra (funcionários).

A mão de obra chega a representar mais de 50% das despesas do prédio e a negligência na operação, tais como; a não verificação correta da escala de funcionários, não pagamento de acúmulo de função, biênio, horas extras, poderá representar um passivo perigoso ao condomínio. E deixá-los situação equiparada a uma falência.

Não obstantes os cuidados acima destacados, os condomínios tem inúmeras responsabilidade legais, tais como; Nr,s, PCMSO, PPRA, CIPA, AVS, primeiros socorros, brigada de incêndio, AVCB, exame de potabilidade de agua, Medição Ôhmica, limpeza de fachada, limpeza de caixa d’agua, retenção e pagamentos em nota de prestação de serviços, e-social, emissões de guias de recolhimento previdenciários e outras centenas de obrigações. São realmente centenas.

Além dos cuidados e das situações legais acima relatadas, o síndico deve gerir o empreendimento, realizar a assembleia ordinária anual, a previsão orçamentária, cumprir e fazer cumprir o Regimento Interno e Convenção ( Art. 1.348 do CC).

E ainda, quando existir uma obra dentro do condomínio exigir a documentação legal com base na ABNT 16.280:2014. A não exigência da documentação, e caso ocorra algum acidente ou danos a terceiros por omissão do síndico poderá acarretar em prejuízo ao condomínio e responsabilidade civil e criminalmente pessoal do síndico.

Assim, para que o síndico possa exercer todas as suas funções de forma segura deve contar com o respaldo do conselho, de um bom preposto no condomínio, de uma boa administradora e de um corpo jurídico. Deve ainda trabalhar com uma auditoria permanente. E por fim, o gestor deve realizar constante reciclagem nos cursos oferecidos pelo mercado.

A remuneração do síndico profissional deve ser fixada em assembleia no ato da eleição. Oportunamente o mesmo deve esclarecer; qual o formato de trabalho proposto e o valor de remuneração que poderá ocorrer atrás de Pessoa Jurídica ou Física. O que é indiferente, desde que no caso de PJ seja emitida Nota Fiscal e no caso de PF, seja emitido RPA com devido recolhimento de 20% de Inss por parte do tomador de serviço, e 11% do prestador.

A eleição do sindico profissional costuma ser discutida previamente no conselho fiscal, mas nada impede que no ato da eleição de síndico o mesmo seja apresentado e eleito, o que irá imperar será a vontade da maioria em assembleia.

É fundamental que a contratação ocorra em assembleia, e que ao conselho seja delegada a função de elaboração de um contrato de prestação de serviços em sindico x condomínio. Contrato esse que não poderá limitar os poderes do síndico previstos em lei, ou vincular no mesmo situações que contrariem a convenção ou a lei.

O conselho poderá rescindir o contrato, se esse poder lhe foi conferido em assembleia, porém tais poderes não são suficientes para colocar fim ao mandato do síndico. Somente uma a assembleia geral convocada para esse fim, tem poderes de interromper com o mandato vigente do síndico, ou caso o síndico renuncie.

Informe Represa Ville : Problemas Técnicos de bombeamento de Água resolvidos

Informe :

Tudo foi  normalizado na segunda feira pela manha.

Informamos que nos dia 29/01 e 30/01 ficaremos sem água devido a problemas técnicos junto ao sistema de bombeamento do condomínio represa ville.

SOLICITAMOS

Evitem o gasto excessivo de água, pois uma de nossas bombas provavelmente queimou, as providências já estão sendo tomadas. Ocorre que hoje é domingo e teremos que aguardar até amanhã para empresa vir no local avaliar .

Os eletricistas já vieram as 7 da manhã (29/01) e já detectaram o problema .

Infelizmente teremos que aguardar até amanhã( 31/01) para uma posição dá hidro poços.
Teremos água apenas na parte da manhã(31/01) ,até que solucionem o problema.

Conto com a compreensão de todos.
Atenciosamente
Carla Vieira

 

Manter porta trancada da portaria é simples e faz a diferença

Qual o risco de seu condomínio sofrer assalto se a porta da guarita permanecer aberta ou destrancada?

Sempre que entro em um condomínio vertical para visitar amigos ou como pesquisador criminal, observo atentamente as questões relacionadas à segurança, e um dos primeiros itens é se a porta da guarita está:

  • a) Aberta
  • b) Apenas encostada
  • c) Fechada e trancada com trinco

Em 10 meses de análise, chequei ao seguinte resultado:

  • a) 73% estavam totalmente abertas
  • b) 19% estavam somente encostadas
  • c) 08% estavam fechadas com  trinco

Após essa primeira verificação, passo a notar se moradores, empregados domésticos e do prédio têm por hábito adentrar na guarita. Síndicos, zeladores e porteiros são unânimes em afirmar que, realmente, muita gente frequenta a portaria do edifício, inclusive prestadores de serviços, visitantes e entregadores.

Ou seja, é curioso como o menor espaço do prédio recebe tanta gente.

Continuando com o trabalho de pesquisa, cujo objetivo era aferir a segurança de condomínios residenciais, passo a listar os motivos principais que levam dezenas de pessoas a ingressar diariamente na guarita de prédios:

  1. É mais fácil e rápido deixar algo com o porteiro através da porta do que usar o passa volumes ou pedir para que ele abra a vidraça
  2. Uso do banheiro interno da portaria ou até mesmo pegar copo com água
  3. Mesmo com interfone instalado na área interna do prédio, as pessoas preferem o contado pessoal através da porta aberta
  4. É curioso como a área interna da guarita pode se tornar uma verdadeira sala de visitas, onde o bate-papo flui de maneira descontraída
  5. Moradores idosos ou aqueles que residem sós, buscam na figura do porteiro uma companhia
  6. Aqueles que buscam favores particulares do porteiro ou até mesmo em razão de amizade acabam frequentando a guarita para levar mimos, geralmente alimentos
  7. É  comum prestadores de serviços adentrarem ao interior da portaria para preencher cadastro

Conclusão importante

O maior atrativo para quadrilhas especializadas em arrastão a prédios é ter a informação que a porta da guarita permanece aberta ou simplesmente destrancada. E essa informação é muito simples de se conseguir; é só alguém permanecer nas proximidades da frente do condomínio e verificar a movimentação interna.

O tema que estamos tratando neste artigo, é tão sério que em muitos casos de assaltos a condomínios que analisamos, os crimes ocorreram mesmo tendo guaritas blindadas.

Mas como isso é possível se os porteiros estavam totalmente protegidos?

A resposta é simples:

Tinham o hábito de deixar a porta entreaberta; os que mantinham fechadas, não usavam o trinco interno.

Recomendação fundamental

Síndicos que desejam aumentar significativamente o nível de segurança de seus condomínios, devem estabelecer regra que a porta da guarita, basicamente, só será aberta em duas situações:

  1. Realização de limpeza interna
  2. Manutenção e reparo em equipamentos

Mas como a administração do prédio pode ter certeza que o porteiro não vai descumprir esse procedimento?

Algumas estratégias podem ser implementadas:

  1. Instale câmera de segurança no interior da portaria; assim poderá capturar imagens do porteiro trabalhando e se a porta está devidamente trancada.
  2. Alguns prédios que visitei instalaram também equipamento para captura de áudio no interior da guarita.
  3. O zelador e o síndico devem a todo momento visualizar as imagens promovidas pela câmera interna da guarita.
  4. É importante ter sensor para controlar abertura e fechamento da porta da guarita através de senha ou biometria com monitoramento de alarme feito por empresa especializada. Se porventura a porta for aberta sem a devida comunicação externa, o acionamento da polícia deve ser imediato.
  5. Botão de pânico no interior da portaria é de suma importância, pois se o porteiro perceber qualquer tentativa de invasão, com um simples toque do dedo acionará a emergência.
  6. É imprescindível que a administração do prédio providencie interfone na área interna da guarita, pois moradores e demais empregados devem manter contato com o porteiro somente por esse equipamento de comunicação.
  7. Instalação de placa sinalizadora com os seguintes dizeres: “É terminantemente proibida a entrada de moradores e empregados no interior da guarita. Para falar com o porteiro, favor fazer uso do interfone”.

(*) JORGE LORDELLO: Especialista em Segurança; Pesquisador Criminal; Palestrante e Conferencista; Escritor Internacional; Apresentador do programa Operação de Risco/RedeTV

Síndico deve ter cuidado ao divulgar imagens das câmeras do condomínio

“O condomínio pode ser responsabilizado pela divulgação das gravações se, de alguma forma, trouxer qualquer situação vexatória ou constrangedora à pessoa exposta nas imagens”, afirma Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial e imobiliário

 As câmeras de condomínios são itens essenciais para a segurança do prédio e dos condôminos. Contudo, seu uso possui regras e deve ser feito com cautela. De pronto, a presença das câmeras deve acompanhar placa informando que “O ambiente está sendo filmado. As imagens gravadas são confidenciais e protegidas, nos termos da lei”.

Além disso as câmeras não são para ser usadas como um reality show: o uso das imagens para fins pessoais ou outros que não seja o resguardo do patrimônio e a segurança do condomínio é terminantemente proibido.

“Produzir provas contra moradores não deve ser função das câmeras, e o condomínio pode ser responsabilizado pela divulgação das gravações se, de alguma forma, trouxer qualquer situação vexatória ou constrangedora à pessoa exposta nas imagens. Poderá, inclusive, ser condenado a reparar financeiramente quem se sentir prejudicado”, afirma Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial e imobiliário.

O uso indevido das imagens pode acarretar em problemas relacionados a danos morais. Para isso basta que as imagens divulgadas causem dor, vexame, sofrimento ou humilhação ao morador, fugindo da normalidade e interferindo na esfera psíquica do indivíduo, causando desequilíbrio em seu bem-estar. Como explica Karpat:

“O direito à inviolabilidade da imagem está protegido pela Constituição Federal, conforme o artigo 5º, inciso XXVIII: ‘são assegurados, nos termos da lei, a proteção às participações individuais em obras coletivas e à reprodução da imagem e voz humanas, inclusive nas atividades desportivas’”.

Caso queiram, os moradores podem solicitar, formalmente, o acesso às imagens. A solicitação também pode ser feita por meio judicial ou por ordem de autoridade policias, mas apenas em casos mais graves. Em ocorrências que envolvam prejuízo patrimonial, como furtos e batidas de automóveis, os envolvidos podem visualizar as imagens e receber a cópia delas sem qualquer tipo de problema.

“Não existindo violação ao direito de privacidade e sem que as gravações sejam utilizadas para monitorar a vida privada das pessoas, as imagens podem ser cedidas”, completa Karpat.

“O condomínio pode ser responsabilizado pela divulgação das gravações se, de alguma forma, trouxer qualquer situação vexatória ou constrangedora à pessoa exposta nas imagens”, afirma Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial e imobiliário

 As câmeras de condomínios são itens essenciais para a segurança do prédio e dos condôminos. Contudo, seu uso possui regras e deve ser feito com cautela. De pronto, a presença das câmeras deve acompanhar placa informando que “O ambiente está sendo filmado. As imagens gravadas são confidenciais e protegidas, nos termos da lei”.

Além disso as câmeras não são para ser usadas como um reality show: o uso das imagens para fins pessoais ou outros que não seja o resguardo do patrimônio e a segurança do condomínio é terminantemente proibido.

“Produzir provas contra moradores não deve ser função das câmeras, e o condomínio pode ser responsabilizado pela divulgação das gravações se, de alguma forma, trouxer qualquer situação vexatória ou constrangedora à pessoa exposta nas imagens. Poderá, inclusive, ser condenado a reparar financeiramente quem se sentir prejudicado”, afirma Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial e imobiliário.

O uso indevido das imagens pode acarretar em problemas relacionados a danos morais. Para isso basta que as imagens divulgadas causem dor, vexame, sofrimento ou humilhação ao morador, fugindo da normalidade e interferindo na esfera psíquica do indivíduo, causando desequilíbrio em seu bem-estar. Como explica Karpat:

“O direito à inviolabilidade da imagem está protegido pela Constituição Federal, conforme o artigo 5º, inciso XXVIII: ‘são assegurados, nos termos da lei, a proteção às participações individuais em obras coletivas e à reprodução da imagem e voz humanas, inclusive nas atividades desportivas’”.

Caso queiram, os moradores podem solicitar, formalmente, o acesso às imagens. A solicitação também pode ser feita por meio judicial ou por ordem de autoridade policias, mas apenas em casos mais graves. Em ocorrências que envolvam prejuízo patrimonial, como furtos e batidas de automóveis, os envolvidos podem visualizar as imagens e receber a cópia delas sem qualquer tipo de problema.

“Não existindo violação ao direito de privacidade e sem que as gravações sejam utilizadas para monitorar a vida privada das pessoas, as imagens podem ser cedidas”, completa Karpat.

Eleições para síndico

Como organizar as eleições para síndico no condomínio

Os síndicos são as figuras de mais importância na administração de milhares de condomínios presentes em todo o Brasil.

Os síndicos são as figuras de mais importância na administração de milhares de condomínios presentes em todo o Brasil. Mas pode chegar o momento em que talvez seja necessário que se tenha uma troca de síndicos no condomínio e é nessas horas que muitos que ainda não sabem como proceder com respeito a esse assunto se perguntam: “Como que deve ser organizada a eleição para síndico no meu condomínio?”

Assim para que essa nova eleição seja organizada de forma ordeira é muito importante que alguns procedimentos sejam seguidos. Da mesma forma é importante enfatizar que as administradoras (se esse for o seu caso) solicitam um prazo de 30 a 60 dias para que seja finalizado a prestação de serviços.

Sendo assim realizar ao realizar uma troca entre as gestões do condomínio é importante que se tenha muita tranquilidade tanto para quem há de deixar o cargo quanto para quem irá assumir ele.

Nessas horas é muito importante que se tenha uma boa conversa entre ambas as partes para que se esclareça qualquer dúvida que assim possa surgir. Assim ao realizar a troca de síndicos, o anterior deve entregar todos os documentos à sua administração. Da mesma maneira, citamos abaixo alguns procedimentos importantes para que seja organizada a troca de síndicos do condomínio:

É costumeiro que, ao entregar a pasta com todos os documentos, o síndico elabore uma carta com toda a relação de tudo que está sendo entregue, e protocole para que não haja erro ou perda de algum documento;

  • Não seria correto ao deixar o cargo o síndico manter algum documento com ele;
  • Ao se constatar irregularidades na documentação da gestão anterior, deve-se pedir esclarecimentos ao síndico responsável por tais erros;
  • Se não houver nenhuma justificativa plausível, leva-se a questão ao Conselho;
  • Sendo comprovado que o erro poderá ser reparado e não houve má fé, fica resolvido, caso contrário deve-se convocar uma assembleia;
  • A assembleia aprovando, o condomínio entra com uma ação contra o síndico anterior;