Author: Redação (Page 37)

Dicas para o Síndico: deixe reservado um dia o salão de festas do prédio e faça um bazar

Acabaram as Olimpíadas e o que só se lê no jornal agora é sobre a sensação de ressaca que os brasileiros sentiram.

Não sabíamos como seriam os jogos, se a abertura ia ser bonita,se não ia cair nenhum pedaço de arquibancada em estádio, se algum maluco do Estado Islâmico ia conseguir atacar, mas no final deu tudo certo. A minha sensação foi de alívio e orgulho, pois mais uma vez a parte mais bonita da festa foi a alegria do povo e quando colocamos gente competente para trabalhar no lugar certo, mesmo com orçamento reduzido conseguimos fazer coisa maravilhosas, afinal já estamos acostumados com isso.

E o que tudo isso tem a ver com o condomínio? Bom como todos sabemos o desemprego está batendo recordes no Brasil, e muitos ao nosso redor estão desempregados, comércio fechando e após os jogos vamos ter que usar toda a nossa criatividade para fechar as contas do mês.

Pensando nisso e vendo a seção de classificados do Organize o meu Condomínio, vi que várias pessoas estão partindo para fazer doces e bolos em casa, outros fazem artesanato, vendem serviços e assim vai. E nada mais gostoso do que ter um produto gostoso perto de casa e poder ajudar aos vizinhos.

Assim a sugestão aqui é que o síndico deixe reservado um dia o salão de festas do prédio e faça um bazar, onde cada um possa mostrar o seu produto e aumentar a receita do mês. Coloque as crianças para participar também pois elas adoram, e já é uma forma de cada uma exercer seu lado empreendedor.

Abraço e até a próxima,

Cláudia

Cláudia Wetzel é a nossa Diretora de Marketing, mãe de 3, uma menina linda de 5 anos e de um menino e uma menina de 9 meses. Formada em Engenharia de Alimentos e com Pós-Graduação em Marketing sempre trabalhou em Multinacionais, mas não escapou da crise de 2016 e agora está se reinventando conosco.

10 itens para você verificar como estão os seguros do seu condomínio

Alguns síndicos não sabem, mas todos os condomínios precisam ter um seguro, isso é lei! Alias, existe uma legislação que regula toda a operação do condomínio (veja mais aqui). O  artigo 13 da Lei dos Condomínios, diz que é obrigatória a obtenção do seguro: “deve abranger as unidades autônomas e as áreas comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas oriundas do condomínio ”. Dessa forma, o seguro, que deve ser renovado anualmente. Importante dizer que o síndico, responde ativa e passivamente, por qualquer inadequação ou insuficiência do seguro.

Coberturas
Cobertura básica simples protege o condomínio segurado contra os riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza.

Cobertura básica ampla apresenta coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos. Trata-se, portanto, de um seguro que o mercado chama de “all risks”, isto é, contra todo tipo de risco.

Coberturas contra desmoronamentos, alagamentos e outros fenômenos naturais poderão ser oferecidas em ambas as modalidades, sendo que no pacote básico simples trata-se de uma “cobertura adicional”.  Como a lei não é específica quanto às coberturas obrigatórias, deve-se observar a importância de contratar um seguro mais amplo, além das coberturas de incêndio, como raios, explosão, quedas de aeronaves, danos elétricos, impacto de veículos, e os já citados acima.
Também é muito importante observar a contratação do Seguro de Responsabilidade Civil, que trata dos danos que possam ser causados a terceiros, e que venham a ser de responsabilidade do condomínio.

Veja abaixo nosso check-list com 10 itens para verificar a situação do seu seguro:

1 … Dano elétrico, não é uma cobertura obrigatória mas muito indicada, confira o tipo de cobertura e valor coberto no reparo em especial para peças de elevadores e portões, não é incomum na queda de raios ou falta de luz que uma placa do elevador queime e aí,  o reparo pode sair bem caro, algumas placas de controle podem custar mais de R$ 1.000
2 … Indenização por morte para os funcionário do condomínio, está na convenção da categoria, em caso de morte a família do funcionário tem direito a uma indenização de 20 salários.
3 … Coberturas adicionais: a legislação não especifica que outros eventos devem ser segurados além: incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza, deve-se contratar um seguro que garanta todos os eventos a que o condomínio esteja efetivamente sujeito.
4 … É essencial a revisão de valores e de coberturas a cada renovação,no caso de insuficiência de coberturas em apólices vencidas, a responsabilidade pela renovação do seguro recai sobre o síndico.
5 … Cuidado com os valores das coberturas, por exemplo a cobertura de responsabilidade civil são calculadas com base no padrão do edifício e no tipo de atividade: residencial, comercial. Já para incêndio deve-se tomar por base o valor da reconstrução do edifício, considerando-se uma construção nova, nesse cálculo, são desconsiderados o custo do terreno, a depreciação pela idade ou estado de conservação.
6 .. Não delegue a terceiros a responsabilidade pela aprovação do seguro, pois a responsabilidade é pessoal e intransferível do síndico, não havendo recurso legal que transfira essa atribuição a terceiros, em caso de problemas é você que será responsabilizado.
7 … Responsabilidade civil do síndico, você como síndico pode ser acionado judicialmente por isso, para se proteger é uma boa prática contratar esta modalidade. Veja também a responsabilidade civil do condomínio, essa cobertura garante prejuízos que passam a ser de responsabilidade do condomínio, como objetos atirados por alguém não identificado ou que caem da janela ou da varanda de algum apartamento. Inclui, também, indenização a vítimas de acidentes em piscinas, saunas, quadras esportivas, elevadores etc.
8 … Responsabilidade civil da guarda de veículos, veja se a sua convenção faz ressalvas a esta modalidade, em condomínios como manobristas, ou condomínios com vagas muito difíceis talvez essa modalidade poupe aborrecimentos, veja em detalhe o que é oferecido e os valores de sinistro.
9 … Portões, essa modalidade pode ser muito útil, e dependendo do nível do veículo dos seu moradores, um reparo em um veículo de um morador pode ser realmente muito caro, veja que quebrar o cabo de aço que aciona o portão não é um evento extraordinário, acredite já aconteceu muito em meu condomínio.
10 … Condomínios mistos, você pode ter coberturas separadas para a parte residencial e para a comercial, mesmo que seja apenas uma loja ou um bar. Essa opção pode baratear o custo do seguro. Outra opção é que o(s) estabelecimento(s) façam a contratação e apresentem a apólice a você, neste caso deve haver uma cláusula em favor do condomínio, essa opção é mais trabalhosa é dá mais margem a problemas.

Área Comum

dia a dia das famílias está cada vez mais corrido. São minutos preciosos perdidos no trânsito para deixar as crianças na escola e depois correr para o trabalho. Reuniões exaustivas para uns, compromissos da faculdade pra outros, e tudo isso faz com que estejamos sempre correndo contra o tempo.
Por esses e outros motivos, a área de lazer se tornou item fundamental na hora de escolher um imóvel. No entanto, é comum encontrarmos pessoas que moram em apartamento com piscina e churrasqueira e que há mais de um ano não descem para dar um mergulho ou se reunir com os amigos. Entretanto, tais usuários continuam pagando a manutenção das áreas de lazer no valor mensal do condomínio.
Por isso, antes de comprar um imóvel é importante observar quais as opções de lazer disponíveis e, principalmente, se a sua família terá tempo de usufruir delas.  De acordo com a arquiteta Paula Mattar, esses espaços são fundamentais para quem não gosta de frequentar parques e clubes, principalmente porque costumam ficar cheios aos fins de semana.
“Algumas pessoas não possuem muito tempo disponível, mas também necessitam de um espaço diferente para relaxar ou se divertir”, explica.
Além disso, alguns locais são específicos para o divertimento dos mais jovens, como playground e salão de jogos. Em alguns condomínios há ainda mais opções diferenciadas para a garotada, como sala de videogame e até para míni sessões de cinema.
Para quem gosta de exercícios, as academias são um prato cheio para fazer atividades a qualquer hora do dia. No entanto, é preciso observar a variedade de aparelhos disponíveis e a qualidade deles.
O mesmo serve para os apreciadores de sauna, que devem ficar atentos à manutenção do local para evitar problemas de saúde.
Atualmente, segundo Mattar, o espaço gourmet é uma das melhores opções de lazer. É nele que a família se reúne pra comer uma pizza ou preparar um jantarzinho especial, além de ser um bom local para curtir com os amigos.
Diversas construtoras já estão disponibilizando apartamentos com espaço gourmet no terraço. “O ideal é se o espaço ficar próximo da cozinha para que os ambientes sejam integrados. Inclusive, o jantar pode virar balada se houver equilíbrio de som e bebida entre os convidados”, afirma Mattar.

Papel do síndico

Visto muitas vezes como o ‘carrasco’ do condomínio, a figura do síndico está atrelada às discussões geradas por regras polêmicas. Talvez porque muitos síndicos se sintam donos do edifício, a função de fiscal das boas maneiras acaba confundida e esquecida. Ao contrário do que muitos pensam, o bom síndico regula as regras dispostas na convenções de condomínio, proposta e votada por todos os integrantes daquela comunidade. Logo, ele não é o culpado por tudo de errado que ocorre.
Por sorte, a dona de casa Ivone Lúcia Maia, de 51 anos, síndica há nove anos, não vivenciou a necessidade de se indispor com muitos condôminos. Quando questionada sobre a exigência de cumprir certas regras do condomínio, ela deixa claro que apenas está cumprindo uma norma construída por todos os moradores.
“Não se trata da decisão do síndico, mas do regimento interno formatado e aprovado pelos condôminos. Mas muitas pessoas pensam que a culpa é do síndico”, comentou Ivone.
De acordo com ela, para garantir uma gestão sem muitas dores de cabeça, todos os síndicos deveriam aprender a separar os relacionamentos como gestor do edifício e morador. “É necessário distinguir a sua relação como síndica e como pessoa, para não se indispor à toa com todos. É preciso deixar bem claro, para as pessoas não lhe taxarem”, disse. “Sempre dou minha opinião e explico que estou, apenas, cumprindo as regras estabelecidas”, acrescentou Ivone.
A síndica conta com a paciência e a calma a seu favor, mas acredita que se os demais condôminos fossem assim, seria bem mais fácil ser síndico. “As pessoas não facilitam. Sempre reclamam por qualquer coisa, são ariscas. Além disso, muitos não respeitam regras básicas e simples deliberadas por eles mesmos”, queixou-se ela, que representa 72 unidades residenciais e acredita que só sabe o estresse que é ser síndico quem passa por isso.

Síndico profissional: contratação

Nos últimos anos, os condomínios têm passado por uma grande transição. A série de exigências para o bem-estar dos moradores trouxe para a realidade dos edifícios a profissionalização dos síndicos.
“Em grandes cidades, você administrar empreendimentos com muitas pessoas não é tarefa fácil”, afirma o coordenador da área de Direito Imobiliário do escritório Arruda Alvim e Thereza Alvim Advocacia, Everaldo Augusto Cambler.
Como os moradores não têm tempo para assumir as tarefas de um síndico, os condomínios estão optando em estimular alguém a assumir o cargo de forma remunerada: o valor do salário varia de R$ 1.500 a R$ 8.000. Entre as possibilidades, está assalariar um dos moradores, alguém indicado por um condômino ou um profissional.
Prós e contras
Cambler acredita que ter um profissional é muito interessante, pois esse síndico tem toda expertise para resolver as pendências do edifício.
Para o diretor de Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Sergio Meira de Castro Neto, como o síndico profissional é mais técnico, a relação e a comunicação com a administradora do edifício fica mais simplificada.
Além disso, enquanto o morador acaba sendo passional em algumas decisões e até privilegiando alguns vizinhos, o que pode gerar desentendimentos, Castro Neto lembra que o profissional possui uma visão mais “fria”. “A pessoa que vê de fora, vê como um trabalho que precisa ser feito e se baseia na regra para todos”, afirma.
Porém, ele é relutante em relação a esse síndico. Embora exerça esse cargo em três edifícios, ele acredita que o profissional não tem contato diário com o condomínio. “Eu defendo que, por mais que o morador não tenha tempo, ele vive o cotidiano”, diz.
Atenção no momento de contratar
Hoje, o Código Civil possibilita a contratação de um síndico que não seja um morador do edifício. Os cuidados a tomar, de acordo com Cambler, são os mesmos da contratação de qualquer outro prestador de serviço:
Os condôminos devem pedir que a pessoa apresente referências dos edifícios onde já trabalhou.
É aconselhável visitar os prédios onde a pessoa foi síndica, observando como está sua estrutura e conversar com o zelador.
Os moradores também podem conferir antecedentes da pessoa, através de certidão cível, pesquisa no judiciário ou banco de dados de maus pagadores.
Verificar se a pessoa realizou cursos de especialização, pois isso ajuda a saber se ela tem conhecimento na área.
Depois de escolher quem será o síndico, ainda é necessário formalizar um contrato. Nele vale estipular a quantidade de visitas que o profissional fará no prédio (deve ser no mínimo duas vezes na semana) e a obrigação de comparecer nas assembleias. Além disso, devem constar as necessidades específicas de cada condomínio.
Participação dos condôminos
A tarefa desses profissionais é deixar os moradores despreocupados, já que eles tomam conta de tudo em relação ao prédio.
Porém, o advogado e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, Rodrigo Karpat, destaca que “a figura do síndico profissional não substitui a necessidade de atuação dos condôminos que, através de um conselho consultivo, darão as diretrizes e o respaldo para a gestão”.
Ele explica que existem dois tipos de conselho, que são definidos pela Convenção do Condomínio: o consultivo, que realiza orientação do síndico profissional, e o fiscal, que aprova as contas.
Por isso, diz Karpat, o sucesso da atuação do síndico depende de uma parceria com uma boa administradora, além de um conselho consultivo atuante e um bom zelador. Quer dizer, o síndico não tem total autonomia para trabalhar, mas está vinculado ao conselho de condôminos.
Destituição
“A destituição do síndico profissional é polêmica, pois gera dúvidas”, afirma Karpat. Ele explica que alguns condomínios entendem que ele pode ser demitido sem assembleia, já que é um prestador de serviços. Outros, por sua vez, defendem a destituição através de assembleia.
“É certo que o síndico profissional é um prestador de serviços e não pode oferecer resistência, caso o condomínio decida substituí-lo”, destaca Karpat. “Dessa forma, ressalta-se mais uma vez a importância do conselho atuante, que poderá administrar a contratação ou demissão do síndico profissiona

Atribuições de síndico

Conheça as atribuições do profissional que lida com dezenas de pessoas
Segundo o dicionário, condomínio quer dizer “domínio ou propriedade que pertence a duas ou mais pessoas juntamente”. Agora, imagine-se tendo que gerir dezenas de famílias que esporadicamente divergem pontos de vista, discutem, reclamam e pior: ainda sabem onde você mora. A partir daí, podemos começar a compreender as relações dentro destes espaços de propriedade comum e que lidar com elas não é uma tarefa fácil. Para comandar tanta bagunça, só com muita organização (e paciência) nas mãos de um bom síndico. Sim, o síndico, que surge na pele de uma figura “aborrecedora”, já que é cumpridora de todas as regras.
“O síndico é quem responde pelo condomínio como um todo, inclusive, criminalmente”, afirma Inaldo Dantas, presidente do Sindicato dos Condomínios da Paraíba (Secovi-PB).
O primeiro passo para garantir a ordem no condomínio é aprovar a Convenção e o Regimento Interno, esses documentos sustentarão a boa convivência e punirão aqueles que não os respeitarem à risca.
  O síndico é o representante legal do condomínio e deve ser assessorado pelo sub-síndico e conselho consultivo, juntos eles formam o Corpo Diretivo. Cabe a ele administrar internamente o prédio, desde as questões de segurança e moralidade até a admissão ou demissão de funcionários.
Através de assembleia geral ordinária – a Lei do Condomínio obriga a realização, pelo menos uma vez por ano – e assembleia geral extraordinária, o condomínio pode discutir temas pertinentes sempre que necessário. Cabe ao síndico passar sempre uma ata que comprove aquilo que ficou decidido. “É uma função complicada, o síndico tem que conciliar interesses dos moradores e do condomínio e normalmente eles divergem”, frisa.
Para garantir um mandato tranqüilo, é preciso que haja transparência e muito planejamento. Todo condomínio deve ter uma previsão orçamentária e nada pode ser feito sem aprovação em assembleia.

Checagem periódica

 Para prevenir problemas maiores no futuro, o síndico deve ficar atento aos equipamentos e às áreas comuns. Observar se estar tudo em ordem evita consertos mais onerosos e garante segurança aos condôminos.
Portões, elevadores, interfones, extintores, sauna, jardins, piscinas, escadas, tudo pode dar defeito. O ideal é que o zelador verifique estes itens regularmente e informe ao síndico no caso de algum problema.
Outro ponto importante diz respeito aos gastos do condomínio e, como todo mundo gosta de gastar menos, o síndico pode avaliar recursos que garantam mais economia. É o caso dos sensores de luz e das iniciativas de reaproveitamento de água. “Há momentos que o síndico é padre, psicólogo, policial, pai, mãe. São várias atribuições dentro de uma só, mas é sua importância para o condomínio é clara”, conclui.

Fique atento!

A boa convivência nos condomínios depente, antes de mais nada, do respeito aos direitos e deveres de cada um. Dessa forma, você, síndico, deve ter na ponta do lápis três documentos básicos:
1. Lei do Condomínio (Lei N.º4591/64), disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L4591.htm.
2. Convenção do Condomínio: Regulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condôminos e estabelece as regras de utilização das áreas privativas e comuns. Todos devem obediência à Convenção que, por sua vez, não pode contrariar a Lei do Condomínio.
3. Regulamento ou Regimento Interno: Este documento pode constar na Convenção ou ser redigido posteriormente. Ele estabelece o uso das áreas comuns, garagens e deve solucionar problemas corriqueiros do condomínio, além de apresentar as penalidades para os infratores.