Author: Redação

Tecnologia e economia

A demanda por serviços de maior qualidade e, consequentemente, a elevação dos valores cobrados por profissionais contratados que realizam estas tarefas, tem tornado cada vez mais comum o hábito de terceirização de serviços. Hoje, praticamente todas as empresas e instituições terceirizam serviços que, por muito tempo, sobrecarregavam suas folhas de pagamento e dificultavam o gerenciamento de profissionais que colaboravam com essa atividade.

É claro que o principal motivo para a terceirização de serviços envolve a redução dos custos da empresa ou instituição, visto que, por muitas vezes, contar com uma equipe própria para serviços que podem ser feitos por outras empresas contratadas – como limpeza, fornecimento de alimentação, recepção, portaria – pode ser bem mais barato do que adicioná-las ao seu time de colaboradores. Entretanto, muitas empresas têm procurado também a terceirização para facilitar processos e tornar mais eficiente sua rotina de trabalho. E é exatamente nesse ponto que a tecnologia tem ajudado a desenvolver ainda mais as atividades terceirizadas.

Alguns serviços terceirizados também se beneficiam do avanço tecnológico para reduzir seus custos com pessoal e processos – repassando valores menores para seus clientes e, até mesmo, faturando mais sem ter que alterar a qualidade do serviço prestado.

Um bom exemplo de serviço terceirizado que tem a tecnologia como aliada é a de portaria remota. Além de demandar um menor número de profissionais para gerenciar diversas portarias de um cliente só, a tecnologia faz com que o contato com uma central de recepcionistas consiga gerir a entrada e saída de visitantes em um ambiente, com maior segurança e qualidade.

A realidade de condomínios residenciais ou profissionais é a mesma de muitas empresas que procuram terceirizar boa parte de seus serviços. Como eles precisam trabalhar melhor os custos relacionados com as atividades para manter o condomínio funcionando em bom estado, nada melhor do que procurar terceirizar atividades que podem ser realizadas por empresas especializadas nessas tarefas. A portaria remota, portanto, é uma excelente alternativa para alcançar esse objetivo e, mesmo assim, manter a qualidade da atividade.

A tecnologia da portaria remota garante aos condomínios uma grande vantagem quando comparada com as empresas de portaria presencial: a segurança. Em grandes metrópoles, com o aumento dos incidentes relacionados com assaltos a prédios e sequestro de moradores, a presença do porteiro físico, muitas vezes, oferece um risco a mais ao condomínio, visto que ele pode ser abordado e rendido por esses criminosos.

A proposta da tecnologia da portaria remota evita esse contato com o profissional responsável pela liberação da entrada, garantindo a segurança e integridade de todo o processo. Esses benefícios só seriam possíveis com a ajuda da tecnologia.

Os outros benefícios do serviço tecnológico de portaria remota viriam como uma consequência natural do processo, reduzindo custos condominiais e otimizando a entrada e saída de visitantes do prédio gerenciado.

Esse é apenas um exemplo de como a tecnologia tem mudado o perfil dos serviços terceirizados, tornando-os melhores, mais seguros e eficientes. A tendência, portanto, é que cada vez mais ela esteja presente nas atividades rotineiras prestadas por essas empresas.

Vida em condomínio

Saiba quais são os direitos e deveres de quem mora em condomínio

Regras de convivência estão estabelecidas em convenção, diz advogada. Síndico explica a importância da participação em assembleias.

Morar em um condomínio se tornou a escolha de muitas pessoas devido à praticidade e segurança que ele oferece. Porém, todo morador precisar conhecer quais são seus direitos e deveres para uma boa convivência no local e evitar problemas com condôminos. De acordo com a advogada Amanda de Proença Munhoz, é importante que o morador fique atento ao que está definido na convenção.

“A convenção é um documento público, no qual são estabelecidas regras de um condomínio. Ela pode variar de um condomínio para outro, mas a grande maioria garante os serviços básicos, como segurança, manutenção nas áreas comuns, serviços de jardinagem, limpeza, coleta de lixo, correio, entre outros”, explica Amanda.

A advogada reforça que quem pretende morar em um condomínio deve ficar atento com este documento, pois é nele que estão todas as regras para ter uma boa convivência entre os condôminos e para que não haja nenhum mal entendido.

“Na convenção tem todos os deveres do condomínio e também todas as obrigações do condômino. Caso uma regra não seja cumprida, o condômino está sujeito a uma notificação”, afirma.

Amanda ainda explica que, quando o morador não está de acordo com alguma regra, ele tem o direito de convocar uma assembleia para reivindicar mudanças.

“Na assembleia os moradores são chamados e as mudanças são decididas através de uma votação. Se a maioria estiver de acordo, deve ser registrada uma ata e entregue a todos os condôminos. A partir daí, é dever do síndico analisar se é possível realizar ou não a mudança”, comenta.

Já quando o imóvel é alugado, os deveres devem ser cumpridos pelo inquilino.

“Mesmo que o imóvel seja alugado a terceiros, o proprietário do imóvel será sempre o responsável perante o condomínio, ou seja, se não houver o pagamento da taxa condominial, mesmo que ele não resida no imóvel, ele será cobrado pelo condomínio”, afirma a advogada.

Além disso, a advogada orienta ao proprietário do imóvel deixar todas as informações estabelecidas no contrato de locação. “Se, por ventura, o inquilino não pagar a taxa e o condomínio vier com uma ação de cobrança, o proprietário poderá entrar com uma ação regressiva ou uma ação de execução em face do seu inquilino”, conclui.

Importância das assembleias

De acordo com Márcio Lopes Arruda, que é sindico de um condomínio em Itapetininga (SP), é importante o morador frequentar as assembleias para saber o que está sendo discutido e para ficar atento às regras.

“Nas assembleias são definidas todas as regras e quem decide isso são os próprios moradores. Até o síndico e os integrantes do conselho fiscal são eleitos por votação em assembleia”, explica.

Ainda de acordo com Márcio, o síndico não tem autonomia para tomar decisões e deve seguir conforme o que foi decidido na assembleia. “O síndico tem a responsabilidade de agir conforme a decisão dos moradores e o conselho fiscal tem o dever de fiscalizar, acompanhar e ajudar o síndico nas suas obrigações”, ressalta.

Patrícia Rinaldo afirma que há mais de um ano saiu de uma casa e agora mora em um condomínio.

Para ela, todas as regras de convivência têm como objetivo o bem estar do condômino e até agora a experiência está sendo bem positiva. “No condomínio eu sinto mais segurança e tenho praticidade. Até agora não tive nenhum problema, nem com as regras estabelecidas e nem com meus vizinhos”, conta.

Como combater princípios de incêndio?

São Bernardo do Campo, 17 de outubro de 2016 –  “Infelizmente, o Brasil não dispõe de um programa de educação preventiva para combater princípios de incêndios. Vidas são perdidas e poderiam ser evitadas se as pessoas fossem melhores preparadas. Só para ter ideia, de acordo com estimativa da Sociedade Brasileira de Queimaduras, pelo menos 1 milhão de acidentes acontecem por ano, no Brasil, sendo 300 mil em crianças. A prevenção é o melhor remédio. E no caso de princípio de incêndio, o melhor combate é o uso do extintor”, ressalta o presidente da Abiex – Associação Brasileira das Indústrias de Equipamentos Contra Incêndio e Cilindros de Alta Pressão, Nércio de Souza Filho.

E agora….pegou fogo na panela com óleo, qual extintor usar?

Primeiro de tudo, desligue o fogo. Nunca jogue água, porque o óleo ira se alastrar e pode causar queimaduras graves. Prefira as bocas de trás do fogão para cozinhar. Para combater com segurança este princípio de incêndio, utilize o extintor classe K (específico para este tipo de fogo). Siga rigorosamente as instruções do fabricante para utilizá-lo.

2.- Se um eletrodoméstico, instalação elétrica, televisor ou computador pegar fogo..

Desligue a energia imediatamente. Não jogue água. Não use várias tomadas numa régua de extensão mal dimensionadas. Utilize os extintores de classe C (para equipamentos elétricos): Pó (BC ou ABC) ou CO2 ou gás halógeno.

3.- Como combater um princípio de incêndio em meu carro?

Se estiver em chamas, desligue o carro e o abandone. Agora se for um princípio de incêndio e o carro estiver em movimento, primeiramente, é preciso que o condutor estacione em um local seguro. Desligue o carro para cortar a corrente elétrica. Retire o extintor de incêndio do suporte, rompa o lacre, destravando a válvula e, em seguida, se posicione a favor do vento. Não abra todo o capô. Com o extintor na posição vertical, encaixe o bico da válvula através de uma pequena abertura do capô do motor. Acione a válvula para iniciar a extinção do fogo. Levante cuidadosamente o capô e continue descarregando a carga do extintor até o fim, direcionando o jato de pó para a base do fogo, movimentando o pulso para a esquerda e para direita. Elimine o fogo e assegure-se de que não há foco de fogo.

A importância do uso do extintor – Infelizmente, a maioria da população brasileira não sabe manipulá-lo. Com o objetivo de educar de forma simples e fácil, a ABIEX – Associação Brasileira das Indústrias de Equipamentos contra Incêndio e Cilindros de Alta Pressão – preparou algumas dicas importantes.Lembrando que, o extintor portátil é indicado para combater princípios de incêndio. Para enfrentá-lo é preciso tomar alguns cuidados. Antes de tudo, verifique a altura do fogo; se a fumaça não está impedindo a visualização do foco do incêndio e se a fumaça não está dificultando sua respiração. Sinta se a temperatura do ambiente permite sua permanência. Caso contrário, deixe o ambiente.

Como verificar o extintorVerifique sempre a condição do extintor. O indicador de pressão deve estar na faixa verde e nunca na vermelha. Os lacres devem estar intactos e sem qualquer violação. Confira o prazo de validade e certifique-se de que o extintor tenha o selo do INMETRO. As instruções de manuseio devem estar impressas pelo fabricante de forma clara e didática no cilindro do extintor.

Como utilizar o extintor? Para utilizá-lo, segure o extintor na posição vertical. Todo extintor tem uma trava e um lacre na válvula. Para usar o extintor, é necessário retirar a trava, e, automaticamente, o lacre se romperá (figuras abaixo)

Em seguida, aponte o bico da mangueira em direção à base do fogo e a uma distância segura. Caso o extintor não possua mangueira, aperte a alavanca da válvula, direcionando o jato à base do fogo.

 Quais são as classes de fogo e quais os tipos de extintores que devo usar?

Classe A: Fogo com materiais combustíveis sólidos, como: madeiras, tecidos, papéis, borrachas e plásticos, que queimam em superfície e profundidade, deixando resíduos.

Classe B: Fogo com líquidos e gases inflamáveis ou combustíveis, como álcool, querosene, óleo, etc.

Classe C: Fogo com equipamentos e instalações elétricas energizadas, como transformadores, fios e cabos elétricos, quadro de distribuição e motores elétricos.

Sobre a Abiex – Com 47 anos de fundação, a ABIEX – Associação Brasileira das Indústrias de Equipamentos contra Incêndio e Cilindros de Alta Pressão – é uma instituição regulamentada e representante das empresas que fabricam cilindros para gases naturais e produtos de proteção e combate ao incêndio (mangueiras, portas corta-fogos, registros, componentes, manômetros, válvulas, extintores de incêndios e cargas para extintores). Atuante em todo o Brasil, a Abiex tem como objetivo educar e manter a segurança das pessoas, além de prevenir acidentes em todas as estruturas: residenciais, estabelecimentos comerciais e indústrias de todos os segmentos. É uma instituição que está em constante evolução perante aos órgãos públicos, é participante ativo na representação ao INMETRO e ABNT. Divulgação para o mercado consumidor de informações e esclarecimentos sobre questões técnicas e legais.

Acessibilidade

Quando ouvimos a palavra “acessibilidade” logo pensamos em um cadeirante ou em um pessoa que não pode se mover, mas que precisa, nesse caso, entrar e sair de seu apartamento.

A questão é que possibilitar o acesso vai muito além desse grupo.

Somente na cidade de São Paulo existem cerca de 3 milhões de pessoas com a mobilidade reduzida.

São cadeirantes, pessoas que precisam de outros equipamentos para se movimentar, como bengalas e andadores, idosos, mães com crianças de colo entre muitos outros.

Além disso, há também as pessoas que estão temporariamente com a mobilidade reduzida, por terem alguma fratura ou por conta de alguma cirurgia.

Ou seja, criar a possibilidade de todos se movimentarem não é somente uma questão legal, mas de cidadania.

O objetivo do SindicoNet com essa reportagem é ajudar o síndico a descobrir porque, onde e como fazer as adaptações, além de conscientizar todos os moradores quanto a essa necessidade legal e social.

Por isso, forneça essa reportagem aos condôminos do seu prédio e incentive a discussão do tema.

LEGISLAÇÃO

Segundo o advogado especializado em condomínios Márcio Rachkorsky, são inúmeras as leis que regem e legitimam a acessibilidade, além das municipais e estaduais.

Mas, a principal delas, é a Constituição, que garante a todo cidadão seus direitos sociais (entre eles o de ir e vir livremente) e garantias fundamentais para a pessoa humana, que incluem todos os indivíduos independentemente de suas condições físicas ou mentais.

A principal lei brasileira que rege essa questão é a Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004.

Por ser federal, ela vale em todos os estados do país, mas, estados e municípios ainda possuem legislações locais próprias que tratam da acessibilidade.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe a CPA – Comissão Permanente de Acessibilidade que cria normas regulatórias. Em sua resolução CPA/SMPED-G/015/2008, de 14 de novembro de 2008, a instituição define normas e controle que garantam a acessibilidade para pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, vias públicas, espaços, meios de comunicação, transportes, mobiliário e equipamentos urbanos.

Essas regulamentações podem servir como base para possíveis definições técnicas para qualquer estado ou condomínio, que poderá utilizá-lo como base, desde que oficialize sua fonte e que essas normas não estejam de encontro com normas locais.

Além das normas brasileiras que todos os condomínios devem seguir, há também normas internacionais que garantem que todas as pessoas devem ter o direito de acessar os locais que desejam e que suas limitações motoras não devem impossibilitar essas necessidades.

  • ABNT – Há também a Norma NBR 9050 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que regula questões de acessibilidade.

APROVAÇÃO DAS OBRAS

Segundo o advogado Márcio Rachkorsky, por se tratar de uma questão legal, não haveria a necessidade da Assembleia aprovar a realização de obras que garantam a acessibilidade do condomínio. Afinal, trata-se de uma determinação da legislação e não de uma obra de embelezamento ou de manutenção.

Entretanto, ele orienta que os síndicos devem, sim, convocar Assembleia para explicar as necessidades legais e sociais e resolver questões como o orçamento da obra.

RESISTÊNCIA POR PARTE DE ALGUM MORADOR

Se um síndico se deparar com um caso de um morador pedindo obra de acessibilidade ou se ele resolver adequar o prédio e, na Assembleia, encontrar algum condômino se dizendo contra, o síndico deve anotar o nome completo e o RG desse morador e fazer constar na ata que esse condômino é contra as obras, mesmo sabendo que existem leis determinando a obrigatoriedade dela.

Isso deixa claro que o síndico é a favor e o morador é contra.

CONDOMÍNIOS NOVOS

Todo condomínio novo deve ser construído já garantindo a acessibilidade de seus moradores e visitantes.

Mas, caso a construtora não realize as obras de acessibilidade em conjunto com a construção do condomínio, o síndico do prédio pode entrar em contato com a construtora e e exigir que as obras sejam realizadas.

Caso isso não ocorra, o condomínio poderá processar a construtora para que ela faça as obras.

CONDOMÍNIOS ANTIGOS

Condomínios um pouco mais antigos não possuem, em geral, instalações que garantam a acessibilidade.

Para fazer as adaptações, no entanto, é importante que a realização de uma análise técnica no condomínio para  que se conheça quais as obras viáveis  e que não irão atingir a estrutura do prédio.

Uma boa dica é consultar empresas de engenharia especializadas em acessibilidade. Uma análise desses profissionais pode indicar o que é possível fazer com mais rapidez (veja abaixo, no final da matéria) e ainda detectar pontos mais críticos – como elevadores pequenos, por exemplo.

PRIORIDADES

Nem todo condomínio está preparado para fazer obras de adaptação em suas instalações imediatamente, por isso, a avaliação das obras que são mais simples e importantes é fundamental.

Substituir escadas por rampas – ou criar rampas – de acesso a espaços da área comum como piscinas, salões de festa e jogos ou da entrada do condomínio são obras prioritárias e que podem ser feitas rapidamente e sem custos muito altos, por exemplo.

Uma boa razão para adotar planos de acessibilidade é a valorização do imóvel perante outros que não tenham essas condições.

VAGA NA GARAGEM

Uma questão que deve ser sempre discutida trata das necessidades especiais de pessoas com limitações motoras no condomínio. Independente das obras de acessibilidade, muitas exceções devem existir para facilitar a vida dessas pessoas.

Uma dessas questões trata da vaga da garagem. Quem tem dificuldades para se movimentar ou usa a cadeira de rodas, por exemplo, precisa de espaço para fazer as transições da cadeira para o carro e do carro para a cadeira, por exemplo.

Para que isso seja possível, o espaço da vaga deve ser maior, de acordo com as normas técnicas e segundo artigo 25 da Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004.

— Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual definidas neste Decreto, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT. § 1o Os veículos estacionados nas vagas reservadas deverão portar identificação a ser colocada em local de ampla visibilidade, confeccionado e fornecido pelos órgãos de trânsito, que disciplinarão sobre suas características e condições de uso, observando o disposto na Lei no 7.405, de 1985. § 2o Os casos de inobservância do disposto no § 1o estarão sujeitos às sanções estabelecidas pelos órgãos competentes. § 3o Aplica-se o disposto no caput aos estacionamentos localizados em áreas públicas e de uso coletivo. § 4o A utilização das vagas reservadas por veículos que não estejam transportando as pessoas citadas no caput constitui infração ao art. 181, inciso XVII, da Lei no 9.503, de 23 de setembro de 1997.

Alteração de fachada

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

  • Artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

  • Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
  • A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

POR QUE NÃO?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia. Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

  • Porta
  • Cor das paredes internas e externas
  • Forro ou teto
  • Grade ou parapeito*
  • Fechamento com vidros ou grades
  • Telas de proteção**
  • Películas de proteção nos vidros
  • Toldos
  • Ar-condicionado
  • Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção (**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

  • Colocar ou instalar varais
  • Guardar bicicletas
  • Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
  • Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas

  • Instalar antenas
  • Trocar janelas ou vitrôs*
  • Fechar a área de serviço**
  • Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada (*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção (**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns

  • Trocar a porta de entrada do apartamento*
  • Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
  • Trocar a porta do depósito
  • Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
  • Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
  • Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
  • Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.
  • Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia (**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia .

Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes,  enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas

  • Seja rigoroso e não abra exceções
  • Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa
  • Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada
  • Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras

Atribuições do Síndico

A administração de um condomínio atualmente se equipara a de uma pequena empresa. São muitos os cuidados que devem ser tomados para que a gestão corra dentro da lei, sem sobressaltos e sem muita dor de cabeça.

O conhecimento do código civil, das leis trabalhistas, além de interesse nas áreas contábil, administrativa e do direito são importantes para um bom exercício do cargo de síndico.

Há também vários outros tipos de habilidades que ajudam a ser um bom síndico: saber ouvir as reclamações dos condôminos, ser político, humilde, bom comunicador. E, principalmente, ser um bom líder.

Com esse guia é possível conhecer melhor toda a legislação envolvida no dia-a-dia do cargo, como convocar uma assembleia e até uma sugestão de como deve ser a rotina da administração do condomínio.

Regras evitam conflitos para quem tem animais em condomínios

A permanência de animais em condomínios é uma das principais causas de discórdia e brigas entre síndicos e condôminos. Afinal, lidar com as particularidades dos animais e donos não é tarefa simples. O principal caminho para evitar um relacionamento desgastante com moradores e seus pets é deixar sempre claro o que é ou não permitido no condomínio.

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De acordo com especialistas ouvidos pelo portal SindicoNet, o condomínio deve explicitar no regulamento interno ou convenção exatamente o que é permitido em suas áreas comuns. “É preciso que o documento deixe claro quais as áreas onde os animais podem circular, se podem usar o elevador social e se devem usar guia e coleira ou não. Além disso, ele deve conter o que acontece se o animal fizer necessidades nas áreas comuns, como deve ser tratado o assunto barulho, enfim, precisa ser o mais abrangente possível”, disse Vania Dal Maso, diretora de uma administradora de condomínios.

Ao contrário do que muitos pensam, o regulamento não pode pedir que os moradores transitem com seus pets no colo, explicou Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios. “Esse tipo de pedido é considerado ilegal, uma vez que impossibilita aos moradores terem cães de grande porte. Pode ser caracterizado como um ato abusivo ou constrangimento ilegal”, disse o advogado.

Entre os problemas mais comuns entre os síndicos se deve ao fato de muitos desconhecerem a legislação. “O síndico também erra quando deixa o bom senso de lado e intervém quando há apenas reclamação de um morador. Se apenas um estiver reclamando de barulho, por exemplo, o ideal é não intervir. O síndico deve estar sempre a serviço dos interesses da coletividade e não de um morador especificamente”, disse Karpat. Ao receber a reclamação de um morador, o gestor pode, por exemplo, pedir que a situação seja relatada no livro de ocorrências, para que assim, esteja municiado de mais argumentos ao abordar o dono no pet em questão.

DICA — Há diversas formas de melhorar o relacionamento entre aqueles que têm animais e os que não tem no condomínio. Em condomínios onde haja área, pode-se fazer um local específico para os cães passearem, o chamado play dogs. Muitos condomínios novos, com mais áreas comuns, já contam com esse espaço ao serem entregues. “Há também iniciativas como deixar uma lixeirinha logo ao lado do portão de entrada dos animais, para que os donos deixem ali possíveis dejetos dos animais. Para os empreendimentos onde há áreas específicas para eles, itens como saquinhos para recolher dejetos também são interessantes”, afirmou Rodrigo Karpat.

Outro problema comum envolvendo animais é quando a regra não é a mesma para todos permitindo, por exemplo, que os animais de pequeno porte circulem sem coleira e guia e obrigando os cães maiores a usarem os equipamentos.

LED em condomínios

Com um preço cada vez mais atrativo, as lâmpadas do tipo LED vêm se popularizando no mercado condominial.

Mas você sabe o que significa LED? A sigla LED significa Light Emitting Diode, ou, em português, diodo emissor de luz.

As lâmpadas de LED oferecem três grandes vantagens em relação às lâmpadas fluorescentes: gastam menos energia, demandam menos manutenção e duram muito mais. O apontado pelos especialistas é que o uso do LED pode diminuir em mais de 50% a conta de luz das áreas comuns do condomínio.

Com tantos benefícios, é difícil entender por que ainda são poucos os condomínios que aderiram ao LED, e que continuam usando as lâmpadas comuns.

E a resposta está, principalmente, no preço. Apesar de estarem ficando cada vez mais acesíveis, uma lâmpada de LED ainda pode custar até cinco vezes o preço de uma lâmpada fluorescente comum. Veja um quadro comparativo abaixo:

Tipo Eficiência média* Vida útil* Preço**
Incandescente 15 lm/Watts  1 mil horas não é mais comercializada
Fluorescente 60 lm/Watts  De 6 a 8 mil horas R$ 10,90
LED 90 lm/Watts A partir de 25 mil horas R$ 39,99

(*Dados da AES Eletropaulo) (**Comparação de preço de lâmpada fluorescente compacta similar a LED. Valor pesquisado em setembro de 2014)

Em contrapartida, outro ponto positivo a respeito do LED é a sua eficiência energética. Por quase não apresentar perdas, essa tecnologia usa com mais responsabilidade a energia elétrica, o que também deveria pesar no momento da compra.

Há também a comodidade de lâmpadas de LED poderem se adaptar aos soquetes já existentes no local, não precisando de grandes alterações na maioria dos casos.

Manutenção

A baixa manutenção é outro ponto relevante a ser considerado pelo síndico, já que uma das grandes demandas de um condomínio é a necessidade frequente de substituição de lâmpadas queimadas. Isso, além de custar caro, demanda tempo dos funcionários encarregados e é mais um motivo para reclamações por parte dos moradores.

Outro item importante de comparação do LED com as lâmpadas fluorescentes diz respeito ao uso de sensores de presença. Enquanto as comuns apresentam perda na vida útil em quase 40%, o LED apresenta perda zero.

LEDs de boa qualidade têm garantia de dois a três anos. Ou seja, se o produto “queimar” antes disso, o fornecedor deve trocá-lo para o condomínio.

  • Veja aqui empresas fornecedoras de LED

Estudo prévio

Não adianta, porém, encarar o LED como se fosse uma lâmpada comum. Ao se optar pela troca de tecnologia é recomendado que haja um estudo prévio da iluminação do condomínio.

“Fazer esse levantamento é fundamental para que a troca seja bem sucedida para o condomínio. Só assim conseguimos oferecer mais eficiência energética, economia de energia e diminuição da manutenção”, argumenta Marcos Santos, proprietário da Save, Negócios Sustentáveis.

Esse estudo deve acontecer com uma visita ao condomínio. O arquiteto ou engenheiro da empresa, então, conhece os ambientes que serão contemplados com a nova tecnologia, analisa a iluminação atual do ambiente, checa as necessidades e então monta um plano de iluminação que deverá ser o mais conveniente possível para o condomínio.

“Não adianta o síndico que quer economizar com esse tipo de serviço ir até uma loja de produtos de construção ou de luminárias e comprar os LEDs sozinho. Com certeza a economia será menor e os produtos comprados não serão os mais indicados”, ensina Juliana Furlan, arquiteta especializada em iluminação.

Ou seja, infelizmente, não há um cálculo pronto para que síndicos ou condomínios usem em suas instalações e, assim, consigam economizar ao máximo substituindo as lâmpadas comuns por LED.

Com esse plano de iluminação, pode ser que alguns itens da iluminação do condomínio sejam alterados. Não apenas para receber o LED, mas para que a iluminação ali seja otimizada.

Outro ponto importantíssimo desse estudo é o chamado “payback”. O “payback” é o intervalo de tempo para que o condomínio receba de volta integralmente o que investiu na nova tecnologia. Pode demorar de seis meses a três anos.

Modalidades de compra

Veja algumas maneiras diferentes para incluir o LED no seu condomínio. Todas consideradas após o estudo prévio:

  • Compra mensal: a empresa, em acordo com o condomínio, vende um volume de lâmpadas LED a cada mês. Assim, a compra não pesa tanto no bolso dos moradores, e a economia já começa a ser sentida
  • Por ambientes: o condomínio vai escolhendo os locais onde os LEDs serão instalados. Nesse caso, geralmente o trabalho é iniciado pelas garagens, onde, via de regra, as lâmpadas ficam acesas 24h – e onde a economia será sentida mais prontamente. Depois, são substituídas as lâmpadas do jardim e da fachada, que funcionam geralmente 12h por dia, e depois, em ambientes internos que funcionem menos horas por dia e assim por diante.
  • De uma vez: quando todas as lâmpadas do condomínio são substituídas por LED, de uma só vez. Nesse caso é necessário que o condomínio ou tenha um aporte guardado ou que recorra a um crédito para a compra.

A empresa de créditos para condomínio Empresta Capital, por exemplo, tem uma linha para empreendimentos que optem pelo LED.

Na hora de contratar

Antes de escolher a empresa atente para os seguintes detalhes:

  • Profissionais: é importante saber quem faz o estudo prévio, cálculo de payback, etc., na empresa. Por isso é fundamental que o prestador de serviços tenha arquitetos ou engenheiros em seu quadro de funcionários e que esses visitem o condomínio.
  • Garantia: geralmente os LEDs têm garantia de “n” mil horas. Mas há empresas que oferecem esse benefício por anos. Há quem ofereça até três anos de garantia, dependendo da peça. Deve-se lembrar, porém, que um LED de mais qualidade – e garantia – é, provavelmente, o mais caro também.
  • Fornecedor: procure saber qual a marca a ser usada no condomínio. Há diversas marcas desconhecidas e boas no mercado. Mas marcas como Osram, Philips e Brilia (nacional) custam mais caro, mas com certeza oferecem um ótimo produto.

Exemplo de economia

Veja abaixo o exemplo de um condomínio na Grande São Paulo que apostou no uso de LEDs nas áreas comuns:

“Nosso condomínio está trocando as lâmpadas comuns pelas de LED já faz oito meses. Estamos comprando aos poucos, pois preferimos não fazer um rateio extra para comprar o equipamento novo.

No começo achamos que a economia não seria sentida tão rapidamente, mas vimos que realmente a nossa escolha se refletiu na conta de luz.

Começamos pela garagem e pelos spots da fachada do condomínio. Estamos em um momento que a economia na conta já paga totalmente a parcela mensal do LED. Ainda temos mais alguns meses pela frente, mas posso dizer que até agora o balanço foi bem positivo.” Claudio Figueiredo, 67, síndico

Veja dicas de como melhorar efetivamente a segurança

PROTESTE visitou dez edifícios para avaliar a proteção oferecida aos moradores e encontrou falhas.

Visitamos dez condomínios em diferentes bairros do Rio de Janeiro, com taxas condominiais de R$ 360 a R$ 1.200 para avaliar a segurança dos prédios. Focamos nossa observação no aparato tecnológico, na vulnerabilidade da estrutura física e nos procedimentos de segurança adotados pelos condomínios para tentar impedir a ação de criminosos.

Muros mais altos ou com arames farpados, aparelho de circuito fechado de TV, interfones, sistemas de alarme, clausuras, guaritas, presença de porteiros, uso de cadastros e procedimentos para acesso de visitantes. Estes foram alguns dos 20 itens que listamos para inspecionar o nível de segurança dos locais visitados.

Pessoal precisa ser treinado

Para garantir a proteção de moradores e funcionários de um condomínio, é preciso identificar os locais de vulnerabilidade, como o fator humano. Treinamento e procedimentos de conduta são indispensáveis. Some a isso soluções estruturais e um arsenal tecnológico para que o seu condomínio se torne uma fortaleza.

Funcionário de limpeza

Vale também ressaltar que não existe receita única que garanta a segurança patrimonial. É importante considerar peculiaridades da edificação, dos moradores e da vizinhança, pois o que serve para um condomínio pode não ser recomendado a outro.

Cercas de proteção, guaritas, portas e eclusas são exemplos de barreiras físicas mais utilizadas atualmente. As eclusas ou clausuras são espaços confinados onde o visitante ou o morador do prédio aguarda, até que seja identificado pelo porteiro e tenha sua entrada liberada. Quando instaladas corretamente, aumentam bastante o nível de segurança, tanto para os moradores quanto para os visitantes que aguardam para entrar.

Portão automático

Entradas de pedestre e de garagem costumam ser os pontos mais vulneráveis de um condomínio. A opção automatizada garante mais segurança que a manual, especialmente se for adicionada uma boa iluminação, câmeras e interfone.

Uma lista com nome, telefone e placa de carros dos moradores é fundamental e o mesmo vale para prestadores de serviço.

Não menos importantes são os procedimentos para realização de eventos, seja em casa ou no salão de festa. O porteiro deve receber com antecedência a lista de nomes dos convidados. Nove dos dez condomínios não adotam a regra, deixando moradores e visitantes expostos a riscos. Em um dos locais, ouvimos o relato de que um estranho acessou o condomínio, durante uma festa no playground, e arrombou um dos apartamentos.

A iluminação é um ponto crucial

As dependências dos condomínios devem ser bem iluminadas, assim como todos os acessos. A opção mais indicada é o uso de luminárias e holofotes com sensores de presença ou de movimentos. Já no caso dos corredores, esses sensores só devem ser instalados se houver baixa circulação de pessoas.

Um sistema de vigilância eletrônico, com câmeras espalhadas em diversas locais, como portaria, elevadores, garagem e corredores, também é recomendado.

O monitoramento por câmeras de circuito fechado de TV, instaladas em pontos estratégicos, permite que o porteiro visualize ocorrências suspeitas e aja preventivamente. E, quando combinado com sistemas de vigilância 24 horas, pode até substituir a presença física do vigia. Apesar de ser uma excelente forma de proteção, não encontramos porteiro virtual em nenhum dos locais avaliados.

Ao adotar câmeras de vigilância, o condomínio precisa pensar na quantidade de dispositivos, na qualidade das imagens e no tempo de armazenamento das filmagens. Em um dos condomínios visitados, encontramos câmeras que mal permitiam a identificação do visitante.

Circuito fechado de TV

De nada adianta ter um excelente dispositivo, se ele estiver mal posicionado. Em um dos condomínios, percebemos que a câmera instalada não mostrava uma boa imagem do rosto de quem estava no elevador. Em outro local, não foi possível saber o andar em que o elevador parava.  E em um terceiro condomínio, não conseguimos identificar o rosto de pessoas que acessavam a entrada de serviço e utilizavam a escada que levava aos andares.

Segurança em condomínio

POR QUE SÍNDICOS ERRAM TANTO NA HORA DE ADQUIRIR EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS DE SEGURANÇA?

Em certa ocasião, antes de ministrar palestra sobre conscientização em segurança para moradores de um condomínio residencial, o síndico pediu que eu analisasse três orçamentos de empresas de segurança eletrônica, pois o prédio necessitava de instalação de câmeras.

O primeiro orçamento fora solicitado através de e-mail.

O segundo, através de bate-papo por telefone entre o síndico e o departamento comercial de certa empresa.

Em relação ao terceiro, o consultor comercial que atendeu disse que precisava conhecer o local e que providenciaria laudo de análise de risco para quantificar o número de câmeras a serem instaladas.

Em relação às duas primeiras propostas, fiz ao administrador a seguinte colocação:

“Não vou perder meu tempo vendo orçamentos de empresas que sequer vieram conhecer o condomínio”.

Decidi por analisar o trabalho técnico realizado pela terceira empresa de segurança eletrônica. Para minha surpresa, tratava-se apenas de um orçamento simples, propondo a instalação de 32 câmeras de segurança. Decepcionado, perguntei ao síndico:

“Quanto tempo o tal consultor comercial permaneceu aqui no seu edifício?”

A resposta foi estarrecedora:

“Batemos um papo de 15 minutos dentro da guarita”.

Fiz a réplica:

“Mas ele não visitou detalhadamente o condomínio para levantar quais os pontos vulneráveis e as reais necessidades? Como ele chegou à conclusão que seu

O síndico, mostrando-se constrangido, explicou:

“O consultor apenas abriu um computador, mostrou fotos de outros prédios que já tinha realizado serviços e disse que para o tamanho do nosso, o ideal era o investimento em 32 câmeras de segurança”.

Caro leitor, na verdade, esse vendedor, que jamais deveria ser chamado de consultor, apenas foi ao local para impressionar o síndico e verificar o padrão do imóvel. Provavelmente, ele possui programa de computação específico para elaborar orçamentos com base no número de apartamentos e nível social do condomínio. Para esse tipo de empresa que ele representa, a preocupação não é a segurança e sim vender a maior quantidade de equipamentos possível.

As outras duas empresas, sem estrutura comercial para visitação ao cliente, provavelmente viram a fachada do prédio através do google maps e com esse parâmetro apresentaram orçamento compatível com o padrão econômicio dos moradores.

Gostaria de apontar ao leitor os maiores erros e absurdos encontrados em condomínios verticais e horizontais promovidos por empresas que se preocupam apenas em vender equipamentos e não em ofertar segurança:

1) É bastante comum encontrar excesso de câmeras de segurança e instaladas em locais completamente desnecessários. Ainda pior, é o fato que nos pontos cruciais para a segurança costuma não ter nenhuma.

2) Não é raro encontrar edifícios com guaritas com vidros blindados e porta de alumínio.

3) Erros na formatação de clausuras, também são constantes.

Outro item a ser discutido, é em relação a qualidade duvidosa dos produtos de segurança oferecidos no mercado. Quando o vendedor percebe que o síndico está apenas procurando o “bom, bonito e barato”, para não perder o negócio, oferta equipamentos de baixíssima qualidade. Num primeiro momento, o cliente fica feliz, mas com o passar dos dias e semanas percebe que na verdade fez péssima compra quando optou pelo menor preço e não pela qualidade.

Vamos a alguns exemplos:

A) Proteção eletrônica de muros (cerca ou infravermelho) que apresentam alarmes falsos constantes. Nesses casos, o zelador acaba optando em desligar o sistema para não gerar transtornos aos moradores

B) Imagens no monitor geradas pelas câmeras mostram apenas o vulto das pessoas, impossibilitando identificação

C) Passa volume e porta blindada que deveriam ser feitos de aço balístico mas que são substituídos por latão

D) Vidros blindados de guarita que deveriam ser apoiados em caixilho de aço mas que são instalados diretos na alvenaria ou apoiados em caixilho de alumínio. Em curto espaço de tempo, as primeiras trincas surgem nos vidros blindados da portaria.

E) Portões automáticos que abrem e fecham com lentidão trazendo insegurança ao motorista.

Infelizmente, boa parte do mercado age dessa forma.

Antes de se instalar qualquer equipamento de segurança, é crucial que se providencie laudo de análise de risco do local a ser protegido. É preciso verificar tecnicamente o controle de acesso de pessoas, veículos e mercadorias e as normas procedimentais existentes no condomínio para se apurar eventuais falhas e vulnerabilidades e as reais necessidades de implementação de novas soluções em segurança.

O intuito deste artigo é “educar o mercado”!

Outro ponto importante, é que segurança deve ser analisada de forma global e não individual.

Do que adianta a instalação de número considerado de câmeras de segurança se o prédio não conta com clausura de pedestres e veículos?

E os prédios que investiram em guarita blindada mas a porta fica aberta a maior parte do tempo?

Depois de revelado “Raio X” das vulnerabilidades e soluções para o local a ser protegido, é preciso estabelecer cronograma de trabalho com base nas prioridades, pois, na maioria dos casos, o prédio ou empresa não dispõe de recursos suficientes para implementar todas as soluções de uma só vez.

Portanto, os síndicos, gerentes prediais e administradores de imóveis, quando tratarem do assunto segurança de pessoas e patrimônios, não podem cair na armadilha do achismo, do amadorismo e da fantasia que o “bom, bonito e barato” são suficientes.

O escritor francês François La Rochefoucauld, que também foi destinado à carreira militar, tendo participado da campanha da Itália em 1629, escreveu:

“É tão fácil enganar-se a si mesmo sem o perceber, como é difícil enganar os outros sem que o percebam”.