10 curiosidades sobre a vida em condomínio

10 curiosidades sobre a vida em condomínio

Condomínios podem proibir a permanência ou circulação de animais de estimação? Todo síndico é isento de taxa condominial? O Fundo reserva é obrigatório? Quem paga os prejuízos com entupimento? Essas são algumas das principais questões trazidas pelos moradores de condomínios, especialmente dos novos empreendimentos.

Listamos 10(dez) curiosidades da vida em condomínio, com perguntas e respostas para cada uma delas, visando esclarecer síndicos e condôminos.

  • Condomínios podem proibir a permanência ou circulação de animais de estimação?

É comum que convenções condominiais e regulamentos internos de condomínios edilícios prevejam proibições e restrições genéricas em relação à permanência de animais de estimação em unidades autônomas de seus proprietários, possuidores e detentores. Essas vedações e limitações visam, sobretudo, garantir a manutenção da segurança, higiene, salubridade e bom convívio dos moradores, uma vez que é certo que nem sempre se pode contar com o bom senso dos indivíduos. Entretanto, Tribunais têm entendido que referidas proibições e restrições configuram afronta ao pleno exercício do direito de propriedade das unidades autônomas. Afinal, a lei e a própria Constituição da República asseguram esse direito que, por isso, não poderia ser limitado aleatória e genericamente. Para que algum tipo de restrição possa prevalecer, é necessário que seja justificada. Isto é, é preciso que haja abuso de direito por parte do proprietário do animal, causando prejuízos ou riscos aos outros condôminos. Por isso, é importante que convenções condominiais e regulamentos internos façam expressa previsão em relação aos deveres a serem observados por aqueles que mantêm animais em suas unidades autônomas, bem como as faltas capazes de tornar intolerável a permanência do “pet”. Ainda assim, as questões devem ser analisadas no caso concreto, sempre sendo buscada uma solução pacífica e que equilibre os direitos de todos os envolvidos de modo a garantir harmonia entre os proprietários e possuidores.

2 – O fundo reserva é obrigatório?

A lei nº4591/64 previa, no art.9º, alínea “j”, a obrigatoriedade da constituição do fundo reserva ao se instituir as Convenções. Com as alterações da lei 10406/02, o fundo reserva deixa de ser obrigatório se o assunto estiver omisso na Convenção. Caso ele esteja definido na Convenção do seu Condomínio, o cancelamento do fundo somente pode ocorrer com alteração na Convenção.

3 – Por que as cotas de condomínio do prédio ao lado, quetem piscina e área de lazer maior do que onde moro, são mais baixas?

Não é o tamanho do condomínio tampouco as áreas de lazer que determinam o valor das cotas mensais pagas pelos moradores. Basicamente o que define este valor é o número de funcionários de cada prédio, uma vez que a folha de pagamento e encargos responde por cerca de 50% das despesas de um condomínio. Outra despesa importante na composição da cota é o consumo de água e energia elétrica, seguida pelos gastos com contratos de manutenção e conservação.
É importante lembrar que a quantidade de apartamentos em cada condomínio influenciará diretamente o valor da cota, uma vez que a despesa é rateada entre todos os condôminos.

4 – Em um condomínio recém-entregue quem comanda a administração antes da assembleia que elegerá o primeiro síndico?

A eleição do síndico é o primeiro ato da instalação de um
condomínio. Na assembleia de instalação é aprovada a primeira previsão orçamentária do condomínio e eleito o primeiro síndico. Sem estas condições não há condomínio instalado. A preparação desta assembleia é realizada pelo
incorporador e a administradora indicada pelo incorporador, que é ratificada na assembleia de instalação.

5 – Todo síndico tem direito à isenção do pagamento da sua cota de condomínio?

A isenção não é regra, mas costuma ser estabelecida como
forma de incentivo ao síndico, assim como a remuneração aprovada em alguns condomínios. Lembrando que a isenção é apenas sobre as despesas ordinárias.
Para que o síndico seja isento de pagar o condomínio é preciso aprovação da assembleia de moradores ou determinação na Convenção do Condomínio.

6 – Por que condomínios residenciais, mesmo não sendo empresas, precisam ter CNPJ?

Um condomínio precisa cuidar de seu Departamento Pessoal:
contratar e demitir funcionários, pagar e demonstrar o pagamento dos encargos, e etc. Apesar de o condomínio não ser pessoa jurídica, ele possui obrigações de personalidade jurídica. Fora as questões relacionadas a Departamento Pessoal, o condomínio firma contratos de manutenção com
fornecedores, faz o recolhimento de impostos como ISS, PIS/COFINS/CSLL, possui obrigações acessórias com DIRF, RAIS etc. Ou seja, o condomínio tem as obrigações legais bastante semelhante às empresas e precisa ter rígidos
procedimentos de operação e controles para evitar a criação de passivos que podem comprometer inclusive o patrimônio do síndico e, em última instância, dos próprios condôminos.

7– Fumar nas sacadas dos apartamentos, que são áreas ao ar livre e com ventilação, é permitido?

A Lei Federal  1254/2011 mais conhecida como lei anti fumo, estabeleceu a proibição de fuma em espaços fechados de uso coletivo, mas isso não inclui residências. Sacadas e
janelas de apartamentos residenciais fazem parte da propriedade privada e, portanto, não se pode proibir os moradores de fumarem nesses locais.

8 – Quais são as atribuições do subsíndico?

O novo Código Civil, de 2003, não prevê a figura do subsíndico. Portanto, cabe à convenção de cada condomínio prever a eleição de um subsíndico, bem como suas atribuições. Geralmente as convenções estabelecem que o subsíndico substituirá o síndico em suas ausências e impedimentos
eventuais. O subsíndico pode exercer funções específicas como supervisão dos funcionários, compra de materiais e acompanhamento dos trabalhos de conservação e manutenção realizados por empresas contratadas pelos condomínios. Mas nunca deve tomar decisões importantes sem antes consultar o síndico, que é o responsável legal pelo condomínio.

9) Entupimento no Condomínio, quem paga?

O assunto hidráulico em Condomínios não têm segredo, mas gera muita dúvida e dor de cabeça. Por isso, esclarecemos que é essencial compreender que a tubulação deve ser compreendida em separado:

  1. Tubulação central: é a tubulação que recolhe todo o esgotos dos apartamentos;
  2. Tubulação secundária: é a tubulação que recolhe todo o esgoto da unidade/apartamento.

Qualquer problema existente na tubulação central do prédio é de inteira responsabilidade do condomínio, normalmente quando o entupimento é nesta tubulação ocorre entre o 1º e o subsolo, onde se encontra o cotovelo(curva) da tubulação. Todo o esgoto produzido acima do 1º andar retornará para dentro dele, é importantíssimo avisar os apartamentos acima para não utilizarem temporariamente o esgoto da tubulação em questão, até a solução, porque até o reembolso dos prejuízos causados no apto do 1ºandar é de responsabilidade do prédio. Já o problema nas tubulações secundárias são responsabilidade do proprietário do apartamento. O ideal são as manutenções preventivas e não as corretivas. É importante enviar comunicados “educacionais” sobre itens que são jogados nos ralos, como exemplo, pó de café, bitucas de cigarros, óleo usado, enfim, são os verdadeiros inimigos do esgoto.

Por isso, A IDEALLE orienta seu condôminos a utilizarem ralos nas pias e a NÃO JOGAR NAS TUBULAÇÕES ÓLEO DE COZINHA, PÓ DE CAFÉ, BITUCAS DE CIGARRO, ABSORVENTES, FRALDAS E OUTROS.

10) O que é Convenção e Regimento interno?

A Convenção do Condomínio está para os proprietários das unidades condominiais como a Constituição Federal está para cada cidadão. É neste documento que devem estar detalhadas as normais gerais do condomínio, as obrigações, direitos, forma de cobrança de despesas e a conduta interna dos Condôminos. A Convenção só pode ser alterada com a aprovação de 2/3 dos proprietários adimplentes. O Regimento interno é outro documento importante, mas que não pode contrariar a Convenção. Ele é basicamente criado e aprovado em Assembleia específica para o fim e serve para definir as normas de uso, organizar o cotidiano do condomínio, manter a ordem e padronizar os acessos no Condomínio.

FONTE: https://www.idealleadministradora.com.br/10-curiosidades-sobre-a-vida-em-condominio/ 

SITE: https://www.idealleadministradora.com.br

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